8 gode råd ved køb af andelsbolig
En andelsbolig er kendetegnet ved, at boligen i princippet ejes af en andelsboligforening. Alle medlemmerne ejer hver en andel, der giver dem brugsret til en bolig i ejendommen og indflydelse på alle beslutninger omkring ejendommen.
Når man køber en andelsbolig, betaler man for den andel af foreningen, som man kommer til at eje. Derudover skal man betale et beløb, som dækker de fællesudgifter, man har ved driften af ejendommen, bl.a. renter og afdrag på de lån, som er optaget i ejendommen. De samlede udgifter, du som andelshaver har, består således både af udgifterne til dit eget andelsbevis og en boligafgift, som dækker foreningens drift. Det kan f.eks. være ydelser på foreningens lån, vedligeholdelse, skatter, vand m.m.
Et godt alternativ til ejer- eller lejebolig
En andelsbolig kan sagtens være et godt alternativ til en ejer- eller lejebolig. I Kreditbanken rådgiver vi dig gerne, hvis du overveje at købe en andelsbolig: Hvilke låntyper opfylder dit behov, hvordan vil et køb spille ind på din økonomiske situation, er det rigtig pris, du skal betale, er der risiko for at dine boligudgifter vil stige m.v.
Kontakt en af vores erfarne rådgivere og få hjælp til dit boligprojekt.
Efter overtagelse af din nye bolig har din økonomi ændret sig. Tjek for god ordens skyld, at dit nye budget er helt på plads, så det tager højde for alle nye udgifter, og at udgifterne er fordelt ud over hele året, så der i dit budget er taget højde for udgifterne, som de kommer. Tjek også at dine nye udgifter er meldt til automatisk betaling.
Din skat bliver også påvirket, når du køber bolig. Husk at indberette dine forventede renteudgifter til skattemyndighederne, så du kan få glæde af skattefradraget med det samme eller undgå et skattesmæk næste år, hvis dit fradrag er blevet mindre.
Meld din nye adresse til Folkeregisteret, og der hvor det ellers er nødvendigt, såsom telefonselskab, forsyningsselskab, tv-udbyder eller diverse abonnementsordninger.
Endelig anbefaler vi også, at du tjekker op på dine forsikringer. Behovet kan have ændret sig, når du flytter fra en bolig til en anden.
På overtagelsesdagen er det en god idé, at gennemgå boligen sammen med sælger og en fra andelsboligforeningens bestyrelse. Formålet med gennemgangen er at tjekke, at låse, hårde hvidevarer og stikkontakter virker, at boligen er tømt og rengjort, og at kælder- og loftrum er ryddet.
Aflæs på dagen også el, gas og vand, og giv forsyningsselskaberne besked om flytningen.
Efter din indflytning har du 14 dage til at gøre indsigelse til andelsboligforeningens bestyrelse, såfremt du finder fejl og mangler. Det kan f.eks. være ulovlige el- eller vvs installationer eller andre ting, der ikke fungerer, som det skal. Ved indsigelsen skal du oplyse, hvad det vil koste at udbedre manglerne. Derefter kan andelsforeningens bestyrelsen tilbageholde en del af købesummen, så du kan få dækket omkostningerne til udbedringen.
Når købsaftalen på plads, og du kender den endelige købspris, så er den næste vigtige fase, at du får den endelige finansiering af andelsboligen på plads. Det gøres i samråd med din bankrådgiver.
Der findes forskellige typer andelsboliglån. Skal renten være fast eller variabel? Hvor lang en periode skal lånet betales tilbage over? er nogle af de spørgsmål, der skal afklares. Dit valg afhænger blandt andet af, hvordan du eksempelvis har det med, at din månedlige ydelse kan stige eller falde. Din bankrådgiver kan hjælpe dig med at se på fordele og ulempe ved de forskellige lån, så du kan vælge den rigtige løsning.
Når du og sælger er blevet enige om salget, et det næste skridt, at der udarbejdes en købsaftale/et overdragelsesdokument, som skal underskrives af begge parter.
Af købsaftalen fremgår bl.a. den aftalte pris, overtagelsesdatoen og hvornår og hvordan købesummen skal betales. Købesummen består af andelens værdi plus evt. prisen på de forbedringer af boligen, som sælger har foretaget. Værdien af forbedringerne skal være vurderet af en vurderingsmand eller foreningens bestyrelse. Købsaftalen kan også indeholde andre ting, der indgår i den endelige handel. Det kan f.eks. være møbler, lamper eller andet udstyr, som du ønsker at overtage.
Det er også vigtigt, at du er opmærksom på, at andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende dig som ny andelshaver, før handlen er gyldig. Det plejer at være en formalitet, men ikke desto mindre så skal det være på plads.
Der er flere købere til den samme andelsbolig
Det kan være nødvendigt at underskrive købsaftalen hurtigt, hvis der er flere købere på spil om den samme bolig. Du kan godt underskrive, inden du har fået den endelige godkendelse fra banken og din juridiske rådgiver. Det kræver dog, at du får tilføjet et såkaldt bankforbehold og et advokatforbehold i aftalen. Så er aftalen først bindende, når bank og advokat har sagt god for den. Der kræves dog et hurtigt svar fra dine rådgivere, idet sælger skal have endelig accept på købsaftalen, inden der er gået seks dage fra du har skrevet under. Kontakt derfor bank og advokat straks du har skrevet under, så du ikke kommer i tidsnød.
Fortrydelsesret
Selv om du har skrevet under på en købsaftale, men ikke har fået indskrevet nogen forbehold, kan du godt fortryde handlen. Det kan du gøre frem til skes hverdage efter, at du har skrevet under. Det koster dog 1 % af købesummen, som du skal betale til sælger med det samme. Skyldes fortrydelsen et bank- eller advokatforbehold, som fremgår af købsaftalen, og du fortryder indenfor de seks dage efter underskrift, koster det dig ikke noget.
Sælger har ingen fortrydelsesret, når der er skrevet under på købsaftalen.
Det er vigtigt at du har din egen rådgiver med i forløbet – eksempelvis en advokat. Advokaten er med til at sikre dig ved at gennemgå foreningens dokumenter samt købsaftalen. Så ved du præcis, hvilke rettigheder og pligter du har, hvis du køber andelen.
Det er altid vigtigt at tjekke, om andelsboligforeningen har en sund økonomi. Når du bliver andelshaver får du ikke bare del i foreningens indtægter og overskud, men også i dens gæld og udgifter.
Heldigvis er de fleste andelsboligforeninger veldrevne, og har en sund økonomi. Men der er også eksempler på foreninger, der har meget høj gæld eller store lån med afdragsfrihed eller variabel rente. Det kan også være, at foreningen har udskudt nødvendige vedligeholdelsesprojekter eller undladt at spare op til dem. Begge dele kan medføre, at den månedlige boligafgift, som du skal betale, vil stige på sigt.
For at få indblik i om foreningen er sund og veldrevet bør du have adgang til følgende dokumenter:
Årsregnskabet – giver dig indblik i foreningens økonomi, og viser hvilke lån foreningen har, og hvordan foreningen bruger sine penge.
Vedtægterne – viser, hvilke regler foreningen har. Kan du eksempelvis leje din bolig ud? Hæfter du solidarisk? Og skal dermed være med til at betale, hvis en anden andelshaver ikke betaler sin boligafgift.
Referat fra seneste generalforsamling – der bl.a. viser, om der er større udgifter i vente til f.eks. vedligeholdelse.
Nøgleoplysninger – der er med til at give et overblik over foreningens situation og de økonomiske risici, der kan være ved at købe et andelsbevis i foreningen. Nøgleoplysningsdokumentet fortæller, hvordan prisen på den andel der er til salg, er regnet ud.
Du kan typisk få ovenstående dokumenter fra sælger, andelsboligforeningens bestyrelse eller ejendomsmægleren. Det er samtidig de dokumenter, som din bank og juridiske rådgivere skal bruge.
Få hjælp i banken
Vi ved, at det kan være svært at vurdere, om en andelsboligforenings økonomi er sund eller ej. Derfor tilbyder vi at hjælpe dig med at få dette overblik. Tøv ikke med at kontakte os – jo før jo bedre.
Den billigste købspris er ikke altid lig med det bedste køb
Det er ikke nok kun at se på en andelsboligs pris for at finde ud af, om du har råd til at købe boligen. Den månedlige boligafgift, som du skal betale til andelsboligforeningen, er mindst lige så vigtig. Boligafgiften er den ”husleje”, som andelshavere betaler til foreningens fællesudgifter som f.eks. renter og afdrag på gæld, vedligeholdelse af ejendommen og ejendomsskatter. Størrelsen på boligafgiften varierer meget fra forening til forening.
Det er en god idé at begynde sin søgen efter en andelsbolig med at undersøge, hvad din nye andelsbolig må koste, så du er sikker på, at din økonomi også hænger sammen efter købet.
Det er muligt at finde ud af, hvor dyr en bolig din økonomi kan bære ved at se på dine indtægter, udgifter, opsparing og gæld. Det er også en tanke værd at overveje, hvor mange penge du gerne vil have til overs til dig selv, når du har købt boligen og de faste udgifter er betalt. Der kan være andre ting såsom oplevelser, ferier eller ny bil, som du også gerne vil have råd til.
Hvor meget du kan låne afhænger af din økonomi og boligens værdi, men du kan typisk låne op til 95% af købesummen, når du vil købe en andelsbolig. De sidste 5%, dog minimum 75.000 kr., skal du selv have sparet op. Den endelige vurdering af hvad du kan købe bolig for afhænger bl.a. af, hvor mange personer der er i husstanden, budgetforhold, og sammensætningen af din økonomi. Du er velkommen til at tage kontakt til os, så vi kan hjælpe med nogle mere specifikke beregninger.
Du kan også prøve vores boligberegner. (link til beregner) Med beregneren kan du se, hvor meget du ca. kan låne til køb af bolig med udgangspunkt i din indkomst, opsparing og gæld.